درود بر همه دوستان و عزیزانی که در استرالیا زندگی میکنند ، به پیشنهاد اعضاء گروه های ایرانیان استرالیا بر آن شدیم پرسش و پاسخ های متداول و مهم رو در اینجا به اشتراک بزاریم تا اولا حجم سوالات تکراری را کم کنیم و در مرحله دوم چراغ راهی باشه برای عزیزانی که به زودی قصد خرید خانه دارند ، امیداست بتونیم کمکی کرده باشیم
آمادگی برای خرید خانه با پس انداز برای پرداخت ودیعه شروع میشود. پسانداز کردن ابتدا ممکن است سخت به نظر برسد، اما با یک استراتژی قوی، میتوانید آن را به واقعیت تبدیل کنید.
توجه به چند نکته کمک می کند پسانداز کردن را شروع کرده و زودتر از آنچه که فکر میکنید به مالکیت خانه برسید.
1- وضعیت مالی فعلی خود را بررسی کنید
شاید براتون ساده به نظر برسه ولی فهمیدن وضعیت مالی به شما کمک میکند هزینه های تان را بیش از پیش تنظیم کنید. برای این منظور حتما به موارد زیر نگاهی بیندازید:
– درآمد: شامل همه حقوق شما و سایر درآمدها.
– هزینهها: قبوض، مخارج خوراکی، تفریحات، هر ماه پولهای شما کجا میرود؟
– بدهیها: وامها یا کارتهای اعتباری که شما در حال پرداخت آنها هستید.
– داراییهای: پساندازها یا چیزهایی که میتوانید در صورت نیاز بفروشید.
دانستن موارد فوق به شما کمک میکند متوجه شوید در صورت خرید خانه هر ماه چقدر می توانید پسانداز کنید.
2- چقدر میتوانید وام بگیرید؟
داشتن برآورد دقیق از مبلغی که میتوانید وام بگیرید به شما کمک میکند بدانید، چقدر باید صرفهجویی کنید. به یاد داشته باشید که هزینههای دیگری هم وجود دارد که در خرید یک خانه دخیل است، مانند استمپ دیوتی، بیمه رهن و هزینههای مرتبط با انتقال مالکیت.
محاسبه ودیعهی مورد نیاز بصورت زیر است
– قیمت خانهای که می خرید
– بعلاوه سایر هزینه ها مثل استمپ دیوتی و بیمه رهن و هزینه وکیل
– منهای مبلغی که میتوانید وام بگیرید
اگر نیاز به توضیحات بیشتری است لطفا با ما تماس بگیرید. ما در مگافایننس به عنوان مشاور وام مسکن، با یک تماس ساده و کاملا رایگان وضعیت مالی تان را بررسی کرده و مقدار ظرفیت وام تان را برآورد می کنیم.
3- برای پسانداز ودیعه هدفگذاری کنید
ایدهال این است که روی ۲۰ درصد ودیعه هدف گذاری کنید. در استرالیا بانکها زمانی که آورده شما ۲۰ درصد ارزش ملک را تشکیل دهد، به شما اعتماد بیشتری می کنند، حق بیمه رهن را از شما نمی گیرند و ما به عنوان بروکر در چند نوبت برای پایین آوردن نرخ بهره با بانک چانه می زنیم.
علاوه بر ودیعه شما به پول اضافی برای پوشش سایر هزینههای خرید خانه، مانند هزینههای وکیل، بررسیهای مربوط به خانه، مالیات، اسباب کشی و بیمه نیاز خواهید داشت.
اگر به هر دلیلی فراهم کردن ۲۰ درصد ودیعه براتون مقدور نیست، نگران نباشید برخی بانکها تا ۹۵ درصد قیمت خانه را وام می دهند و شما کافی است ۵ درصد ودیعه و سایر هزینه های خرید ملک را فراهم کنید. ممکن است پس از بررسی های اولیه پیشنهاد دهیم از مساعدت های دولت برای خانه اولی ها استفاده کنید، در این صورت اگر چه ودیعه شما کمتر از ۲۰ درصد است ولی از مزایای ودیعه ۲۰ درصدی برای معافیت از پرداخت بیمه رهن و نرخ بهره پایین منتفع می شوید.
4- استفاده از مساعدت های دولتی برای خانه اولی ها چطور؟
چرا که نه! اگر شما در حال خرید خانه اول خود هستید، ممکن است برای موارد زیر واجد شرایط باشید:
– کمک هزینه اولین خریدار خانه
– طرح ذخیره ساز سوپر اولین خانه
– طرح ضمانت مسکن
این مزایا میتوانند با ارائه کمکهای مالی و کاهش هزینهها در هنگام خرید اولین خانهتان، به افزایش پساندازهایتان کمک کنند. برنامههای دولتی ممکن است شامل کمکهای مالی، تخفیفها و کاهش استمپ دیوتی شود.
– تا چه مدت پسانداز کنیم؟
اگر بدانید هر ماه چه مبلغی پسانداز می کنید و چقدر میتوانید وام بگیرید، میتوان زمان لازم برای تامین کل ودیعه را برآورد کرد.
– چه مراحلی باید برای اجرای برنامهتان انجام دهید؟
– زمانی که به اهدافتان نزدیک شدید، وقت خوبی است که موافقت پیشین وام pre-approval را براتون درخواست کنیم. این بدان معناست که بانک وام دهنده قبل از خرید خانه، با مقدار وام اعطایی به شما بصورت مشروط موافقت می کند.
پسانداز کردن برای تهیه ودیعه مهم است و این می تواند از طریق برنامهریزی و انظباط مالی محقق شود. به عنوان مشاور وام مسکن، ما فرایند پیچیده و وقتگیر خرید مسکن را برای شما ساده و آسان می کنیم.
سوال در گروه :
دوستان برای خرید خونه و اینسپکت ،چه مواردی رو باید در نظر گرفت ؟
پاسخ دوستان در گروه:
یه خونه اینقد چیزای مختلف داره که توی اینسپکت ده بیست دیقه ای نمیشه خیلی چیزاش را فهمید مخصوصا برای شخصی مثل بنده که تخصص امنیس.
بنظرم حموم دستشویی و اشپزخونه مهمتر از بقیه جاها هستن چون تعمیر کوچیک هزینه های بالایی داره!. اطاق ها هر چقدم در و دیوار خراب باشه با بتونه و رنگ )diy). ارزون حل میشه
ولی حتما building inspector بگیرید تا خونه را تخصصی بررسی کنه
حدود دو سه ساعت وقت میزارن برای خونه
از سقف، شیر اب، تست رطوبت دیوارها، آزبست، موریانه، و همه…. را بررسی میکنن و یه ریپورت بلند بالا میدن. بسیار توصیه میشه
سوال در گروه :
سلام دوستان
به نظرتون این ایده که یه خونه را ایران بفروشیم و با وامی که اینجا بهش اضافه میشه یه خونه تو استرالیا بخریم ایده ی خوبی هست؟
پاسخ دوستان در گروه:
سلام، این سوال خیلی از مهاجرین ایرانی است و متاسفانه جواب واحدی نداره، تصمیم به سرمایه گذاری به عوامل زیادی بستگی داره که در رأس آنها ظرفیت ریسک پذیری فرد است. اگر فرد از لحاظ استراتژی سرمایه گذاری ریسک گریز risk averse باشه، ممکنه روی گزینه کم ریسک تر که خرید خانه در استرالیاست متمرکز بشه، هر چند ممکنه در این حالت نرخ بازدهی سرمایه کند باشه. برعکس برای یک فرد عاشق ریسک risk lover، نگهداری ملک در ایران ممکنه به دو دلیل به نفعش تمام بشه. اول اینکه قیمت ها در ایران در برخی سالها جهش می کند و بشدت افزایشی می شود. دوم اینکه فرد مالیاتی بر عایدی سرمایه و درآمد اجاره با نرخی که در استرالیا رایج است نمی پردازد. خلاصه اینکه پارک دارایی ها در ایران ثواب بهشت مالیاتی را می ده. اما ریسک این تصمیم، جهش های ناگهانی نرخ ارز و بی ارزش شدن دارایی، و ریسک های سیاسی و غیره و ذالک است که می تواند به شدت به ضرر فرد تمام شود.د
سوال در گروه :
سلام دوستان
من الان دو هفتس که دارم دنبال وام و خرید خونه در سیدنی میگردم.
درضمن، تازه اومدم و مشغول به کار شدم. بنابراین بودجم زیاد نیست. pre-approval رو هم با کمک یکی از دوستان گروه اقدام کردم.
با راهنمایی های که در همین گروه گرفتم ابتدا دنبال آپارتمان گشتم و تا الان ۷-۸ مورد دیدم.
حالا سوالم اینه:
آپارتمان در مناطق نسبتا گرون تر سیدنی، نهایتا یک خوابه میتونم بگیرم.
اما house یا town house در بعضی مناطق با این بودجه پیدا میشه. مثلا Rooty Hills، Warrington ،Olexy Park، Kingswood
و بخش هایی از St Marys
خواستم بدونم تجربه دوستان چیه و این مناطق چطورن؟ چون احتمالا خودم میخوام زندگی کنم حداقل یکسال.
پاسخ دوستان در گروه:
در خرید پراپرتی ؛ یکی از دوستان که خبره این شغل هست در رتبه بندی جهت خرید اشاره کرد به این ترتیب ملک خرید کن
اول برم سراغ House
دوم Town House
سوم Unit
سپس آپارتمان و سایر موارد
منظور این بوده ارزش افزوده ملک بیشتر در خرید House هست چون زمین داره
از نظر ارزش افزوده St Mary’s بخاطر مترو و فرودگاه جدید از همه بهتره اما Oxley Park بخاطر شلوغیش و کلاس پایین پیشنهاد نمیکنم.
اما Rooty Hills برای کلاس زندگی و مدارس یکم بهتر از بقیه هست اما flood zone داره بعضی جاهاش.
همچنین Kingswood و Warrington خیلی محله های خوبی برای زندگی و سرمایهگذاری نیست، بیشتر مستاجر نشینن.
با اون مقدار پول پیشنهاد میکنم Town House توی منطقه خوب St Mary’s نزدیک به ایستگاه بگیرین.
برای بهبود امتیاز اعتباری، مشتری می تواند به موارد زیر توجه کند:
سوال در گروه :
یه سوال در مورد تاریخ شروع بیمه خونه داشتم که تازه خریداری شده.
وقتی کانترکت رو امضاه می کنی و ستلمنت دیت ۴۵ روز دیگه هست و در حال حاضر مستاجر تو خونه هست که به صاحب فعلی کرایه میده، تاریخ شروع بیمه برای خریدار چه تاریخی هست؟ تاریخ قرارداد یا ستلمنت؟
پاسخ دوستان در گروه:
از روز کانترکت با شماست، من یادمه allianz یه بیمه ای داشت که تا روز settlement مجانی بود، میتونید اونو بگیرید بعد اگر همنخواستین کنسل کنید برید یه شرکت دیگه
ما خود بانکی که وام میگرفتیم داخل شرایطش گفته بود از روزی که ستلمنت اتفاق میفته باید بیمه کنید خونه رو.
حتی هزینه ریت و اینا رو هم تا دقیقا همون روز ستلمنت حساب کرده بودن صاحب قبلی داده بود.
خونه خودمونم که داشتیم میفروختیم بیمه خونه رو تا ستلمنت نگه داشتیم به هرحال هنوز تا اونروز خونه به نام ما بود.
این واسه ویکتوریا هست.
فک میکنم کوییزلند و سوت استرالیا از روز امضا قرارداد هست (نه ستلمنت).
داخل قرار دادتون چیزی ذکر نشده؟
تصویب مشروط وام یا (Pre-Approval) در استرالیا به نامه ای اطلاق میشود که توسط بانک یا موسسات مالی پیش از ارائه وام نهایی به متقاضی صادر میشود. تصویب مشروط از آن جهت ضروری است که موسسات مالی توانایی مالی و شرایط دریافت وام تان را قبل ار تعهد به خرید و پرداخت پولپیش بررسی کرده و برای اعطای وام موافقت اصولی بعمل آورده اند. تصویب مشروط به متقاضی کمک میکند تا محدوده مالی مورد نیاز خود را برای خرید ملک تعیین کند. فروشنده و یا بنگاه املاک هم متوجه می شود که شما یک خریدار جدی هستید و شما را در حلقه خریداران احتمالی در نظر می گیرد. چند نکته در مورد تصویب مشروط وام:
1- تصویب مشروط را قبل از یافتن خانه و امضای قرارداد فروش دریافت می کنیم
2- پس از آن، بانک به شما ۳ ماه مهلت می دهد تا ملک را انتخاب کرده و قرارداد را جهت ارزیابی به بانک ارائه دهید
3- بعد از ارزیابی ملک توسط بانک، وام شما بطور کامل تایید و زمان تسویه حساب مشخص و امضای قرار داد با وکیل تان هماهنگ می شود. بعد از این مرحله است که شما کلیدهای خانه را تحویل می گیرید.
سوال در گروه :
سلام دوستان وقت بخیر
من تازه عضو شدم. سوالی خدمت دوستان داشتم.
من یه زمین untitled پیدا کردم که داخل این زمین و زمینهای کنارش یه گودال هست و گفتن که این صاف میشه موقع جاده کشی
خود دولوپر نظر دادن که خاک را بعد از پرکردن کامپکت میکنن
سوالی که داشتم این هست ایا این مدل زمینی که پرشده نیاز به پی ریزی خاصی داره؟ هزینه ساید زیادی ایجاد میکنه؟ چقدر ممکنه ریسکی باشه؟
موقعیت زمین از نظر خودم بد نیس ولی خوب این موضوع گودال وجود داره، ممنون میشم اگر کسی تجربه ای و نظری دارن به اشتراک بگذارند.دوتا عکس در پایین قرار دادم. زمین شماره ۱۲۴۳
تشکر
پاسخ دوستان در گروه:
سلام و روز بخیر
اول اینکه بستگی داره بعد از خرید شما چه برنامه ای دارید و عمق گودال چه قدر است؟
مورد اول رو برای این میگم که مثلا شما اگه بخواین یک آپارتمان ۵ طبقه بسازید و نیاز به دو طبقه زیر زمین و پارکینگ داشته باشید ، تقریبا ۷ یا ۸ متر باید خاکبرداری بشه، یعنی اگه عمق گودال این حدود باشه، نه تنها نیاز به پر کردن نیست بلکه اطرافش هم باید خاکبرداری بشه
دوم اینکه اگه به هر دلیلی شما سطح صاف نیاز دارید و گودال باید پر بشه، رسیدن خاک به تراکم مورد نظر جهت ساخت و ساز خیلی مهمه!
باید آیین نامه های مربوط به تراکم خاک رعایت بشه (ASTM)
و آزمایش های مختلفی هم در این زمینه وجود داره که هر کدوم جداگانه برای شما هزینه داره
نکته سوم و پایانی اینکه اگه قصد خرید داشتید حتما قبلش آزمایشات و مطالعات ژئوتکنیک از خریدار بخواین و از یک مشاور استفاده کنید.